[案情简介]
近年来，因我县美丽乡村建设和农整的普遍开展，农村居住环境焕然一新，不仅设施齐全、风景优美、交通便利，而且交易价格相比城镇商品房，更具吸引力。于是，就产生许多农村住宅，包括宅基地、安置房等买卖行为，有的直接转让房屋，有的出让宅基地使用权，有的代出资建房永久租（使）用等等。城镇居民小王也想在农村购买一套住宅，但又不知该买房行为是否具有法律效力，于是找到律师咨询。
[评注]
浙江昌硕律师事务所律师 何杰
首先，城镇居民在农村购房的行为无效。此处的购房行为，包括购买宅基地使用权，然后自己建房，也包括购买建成的农村房屋（无论是按规划建造，还是受让的安置房），还包括以出资建房然后永久租用、共同建房共同居住等名义的买卖行为。根据我国国务院以及相关部门的规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此，无论双方协议名称如何，只要实质内容为农村宅基地买卖的，该协议均无效。
那么，如果双方同是农村，是否可以对农村房屋进行买卖？根据我国土地法相关规定，农村宅基地使用权，必须是该村集体经济组织成员方有权利享有。并且，一户人家只允许有一块宅基地。因此，同是农村居民的双方，发生农村房屋买卖的条件是：同属一个集体经济组织（在我县，一般来讲就是同属一个村民小组），并且受让方没有其他宅基地。至于出让人，其将宅基地出让后，便不再享有申报宅基地建房的权利。在实务操作中，土管部门多以土地调剂方式作变更登记。
因此，虽然农村房屋现在成了香饽饽，但农村房屋的买卖目前有许多法律法规和政策限制，在农村买房应当慎重。
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浙公网安备33052302000899号