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农村住宅买卖行为的法律效力

发布日期:2016-10-31  阅读次数:9680
[案情简介]
  近年来,因我县美丽乡村建设和农整的普遍开展,农村居住环境焕然一新,不仅设施齐全、风景优美、交通便利,而且交易价格相比城镇商品房,更具吸引力。于是,就产生许多农村住宅,包括宅基地、安置房等买卖行为,有的直接转让房屋,有的出让宅基地使用权,有的代出资建房永久租(使)用等等。城镇居民小王也想在农村购买一套住宅,但又不知该买房行为是否具有法律效力,于是找到律师咨询。

[评注]
  浙江昌硕律师事务所律师 何杰
  首先,城镇居民在农村购房的行为无效。此处的购房行为,包括购买宅基地使用权,然后自己建房,也包括购买建成的农村房屋(无论是按规划建造,还是受让的安置房),还包括以出资建房然后永久租用、共同建房共同居住等名义的买卖行为。根据我国国务院以及相关部门的规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此,无论双方协议名称如何,只要实质内容为农村宅基地买卖的,该协议均无效。
  那么,如果双方同是农村,是否可以对农村房屋进行买卖?根据我国土地法相关规定,农村宅基地使用权,必须是该村集体经济组织成员方有权利享有。并且,一户人家只允许有一块宅基地。因此,同是农村居民的双方,发生农村房屋买卖的条件是:同属一个集体经济组织(在我县,一般来讲就是同属一个村民小组),并且受让方没有其他宅基地。至于出让人,其将宅基地出让后,便不再享有申报宅基地建房的权利。在实务操作中,土管部门多以土地调剂方式作变更登记。
  因此,虽然农村房屋现在成了香饽饽,但农村房屋的买卖目前有许多法律法规和政策限制,在农村买房应当慎重。
编辑:彭浩棋(浙江昌硕律师所)
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